27. novembril 2019 tegi riigikohus määruse asjas, milles ühte menetlusosalist esindas meie büroo advokaat Birje Kalmus.

Riigikohus selgitas, et seadus eristab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi puhul olulisemaid ja vähem olulisemaid küsimusi, s.o küsimusi, mida saab reguleerida üksnes korteriomanike kokkuleppega, ja küsimusi, mida on võimalik lahendada häälteenamusega tehtavate otsustega. Antud vaidluse puhul leidis Riigikohus, et kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 35 lg 2 p 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Kuivõrd vaidlusaluse otsusega ei muudetud ega lõpetatud kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarvet või kasutusviisi ega otsustatud asja või selle osa muuta, ei olnud keldriboksi lammutamise üle otsustamiseks vajalik saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Lisaks nõustus Riigikohus alama astme kohtute järeldustega selles osas, et keldriboksi omavoliliselt rajanud korteriomanikul puudus keldriruumi erikasutusõigus KrtS § 14 järgi. Kohtud leidsid, et korteriomanikud ei ole keldri kasutuskorda ega majandusotstarvet kokku leppinud ning kasutuskorra kokkulepe ei saa olla kujunenud välja ka tavana. Korteriomanik võis tehnilisse keldrisse rajatud boksi kasutada seni, kuni seda keldriosa ei olnud vaja kasutada üldistes huvides.

Vastuseks korteriomaniku seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei ole teiste isikute vara hävitamise üle otsustamine, selgitas Riigikohus, et ei ole välistatud olukorrad, kus üks korteriomanik kasutab mingit kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta. Sellises olukorras võivad korteriomanikud võtta häälteenamusega vastu otsuse, millega tehakse korteriühistu juhatusele ülesanne teha toiminguid selle korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Kirjeldatud juhul võivad korteriomanikud teostada oma õigusi korteriühistu kaudu. Seda ka siis, kui meetmeid rakendatakse ühe korteriomaniku suhtes.

Kohtumäärusega saab tutvuda siin.