Kaasomandist ja ostueesõigusest

Mis on kaasomand?

Kaasomand tähendab, et üks kinnisasi kuulub mitmele isikule mõtteliste osadena ning omanikule ei kuulu konkreetne korter või ruum. Selline omand tekib mitmele isikule vara tagastamisel, pärimisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Kaasomandisse kuuluva vara omandamisel peab ostja olema valmis tulevikus arvestama kõigi teiste kaasomanikega, sest kaasomanikel on kinnisasja suhtes samaväärsed õigused. Kaasomandi osa suuruse järgi makstakse nii maamaksu kui tehakse kulutusi kinnisvara säilitamiseks. Kaasomanikud kasutavad ühist asja kokkuleppe kohaselt. Siinkohal tasub tähele panna, et kasutuskord kehtib järgnevate omanike suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse. Üldiselt on kaasomand keeruline omandivorm, mis on paljude kohtuvaidluste aluseks. Kaasomandiga seotud vaidlused on sageli emotsionaalsed ning sellisel juhul on kasulik kasutada teise kaasomanikuga suhtlemiseks juristi abi, kes suudab tekkinud konflikti objektiivselt hinnata.

Kaasomandisse kuuluvat asja ostes tuleb arvestada mitme olulise asjaoluga, sh võimaliku ostueesõiguse teostamisega teise kaasomaniku poolt. Kaasomanikul on vabalt võimalik endale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Küll aga tuleb arvestada sellega, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel asjaõigusseadusest tulenev müüdava mõttelise osa ostu eesõigus.

Mis on kaasomandi ostueesõigus ning kuidas seda teostatakse?

Ostueesõigust saab teostada pärast seda, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu või teinud muu tasulise võõrandamistehingu. Enne müügilepingu sõlmimist ei ole vajadust teistelt kaasomanikelt müügilepingu sõlmimiseks nõusolekut küsida. Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku (kaasomaniku) ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja (esialgse) ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.

Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku (ehk kaasomaniku) avalduse tegemisega müüjale. Avaldus peab olema tehtud samas vormis, milles on sõlmitud leping, mille tagajärjel ostueesõiguse teostamise võimalus tekib ehk kinnisasja kaasomandi ostueesõiguse teostamise korral peab olema ka vastav avaldus notariaalselt tõestatud.

Ostueesõigus lõppeb reeglina kas ostueesõiguse teostamisega või selleks ettenähtud tähtaja möödumisega. Juhul kui isik soovib lõpetada enda ostueesõiguse, on seda võimalik teha notariaalse kokkuleppega.

Kaasomanikul on kinnisasja puhul võimalik teostada ostueesõigust kahe kuu jooksul alates müügilepingust ja selle sisust teada saamisest. Seega ei arvestata tähtaega mitte lepingu sõlmimisest, vaid teiste kaasomanike informeerimisest. Seejuures on oluline, et avaldus ostueesõiguse teostamiseks jõuaks müüjani tähtaja jooksul. Vaid avalduse saatmisest tähtaja jooksul ei piisa.

Müügist teatamine kaasomanikele

Võlaõigusseaduse § 249 lg 1 kohaselt peab müügilepingu sõlmimisest ja selle sisust müüja viivitamata kaasomanikele teatama. Müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Ostueesõigust omaval isikul on õigus nõuda ka müügilepingut. Tähtis on fikseerida teatamine viisil, mil seda on vajadusel võimalik hiljem tõendada, kuivõrd teatamisest sõltub ostueesõiguse teostamise tähtaeg.

Riigikohus on (asjas 3-2-1-142-14) selgitanud, et teatamiskohustust ei saa lugeda täidetuks sellega, kui ta teatab ostueesõigust omavale isikule, kus viimane võib müügilepinguga tutvuda. Teatamiskohustuse täitmiseks tuleb ostueesõigusega isikule teatada müügilepingust ja selle sisust. Lepingu sisu hulka kuuluvaks tuleb lugeda kõik tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine. Seega ei tule teatada mitte üksnes lepingu sõlmimisest ja eseme hinnast, vaid ka näiteks müüdava eseme kvaliteedist, maksetingimustest ja võimalikest kokkuleppetest vastutuse välistamiseks. Lepingusse astuv ostueesõigust omav kaasomanik peab seega olema enne lepingu sõlmimist teadlik, millisesse lepingulisse suhtesse ta ostueesõiguse teostamisel astub ning millised õigused ja kohustused talle sellega kaasnevad. Juhul kui teavitamine on olnud ebapiisav, ei hakka kulgema ka kahe kuu pikkune ostueesõiguse teostamise tähtaeg.

Müügilepingust ja selle sisust teavitamine ei pea iseenesest olema kirjalik ning lubatud on ka suuline teavitamine. Kaasomanike teavitamisel tasub tähele panna ka seda, et kui kaasomanikeks on näiteks abikaasad, tuleks teavitada neid mõlemat, kuivõrd seadus ei sätesta eeldust, et abikaasadest kaasomanike korral omistatakse ühe abikaasa teadmine müügilepingust ja selle sisust teisele abikaasale. Võimalike vaidluste korral peab aga just müüja tõendama, et ostueesõigusega isikut on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Kuna selle tõendamine ei pruugi olla lihtne, on igal juhul otstarbekas eelistada ostueesõigusega isikule nii lepingu koopia esitamist kui ka selle kirjalikku fikseerimist.

Ostueesõiguse teostamise tagajärg

Ostueesõiguse teostamise tulemusel tekib müüja ja ostueesõigust omava isiku vahel sama sisuga müügileping, milles leppisid kokku müüja ja ostja. Müüjal tekib seega kohustus ostueesõigust teostanud isikule kokkulepitud tingimustele vastav asi üle anda ning ostueesõiguse teostajal tasuda ostuhind müüjale.

Lisaks ostuhinna tasumisele saab müüja ostueesõigust teostanud isikult nõuda ka ostueesõiguse täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Tehingukulud kantakse algse lepingu kohaselt, kuid kui kulude jaotust ei ole ette nähtud, kannab kulud ostueesõiguse teostaja. Kui esialgsel ostjal on tekkinud seoses müügilepingu sõlmimise ja täitmisega tehingukulud, on ostjal võimalik neid kulusid nõuda müüjalt, mitte ostueesõiguse teostajalt.

Juhul kui müüja on andnud asja esialgsele ostjale üle, muutub ostueesõiguse teostamisega ostjale asja üleandmiseks tehtud tehing tühiseks ning kinnistusraamatu kanne valeks. Küll aga jääb esialgsele ostjale kuni ostuhinna tagasi saamiseni võimalus keelduda kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmisest ning valduse väljaandmisest.

Kui lepingu esemeks olev kinnisasi ei vasta enam lepingu tingimustele ning selle väärtus on ostja tegevuse tõttu vähenenud, võib ostueesõigust omaval isikul olla õigus nõuda müüjalt ostuhinna alandamist või kasutada muid õiguskaitsevahendeid, kuna asi ei vasta müügilepingus kokku lepitud tingimustele. Sel juhul võib ka müüjal omakorda tekkida võimalus nõuda kahju hüvitamist ostjalt.

Kui aga ostja on teinud lepingu esemele kulutusi, on tal võimalik nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Vajalikud on vaid sellised kulutused, millega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Ostjal on võimalik ka enda tehtud kulutusega loodud parendused asja küljest ära võtta tingimusel, et ta taastab asja endise seisundi. Kõne alla võib tulla ka kulutuste hüvitamise nõue alusetu rikastumise sätete alusel, kuid sel juhul hinnatakse kas isik, kelle esemele on õigusliku aluseta kulutusi tehtud, on viimase arvel rikastunud ehk kas vara väärtus on suurenenud. Hinnatakse ka eseme omaniku enda kavatsusi eseme suhtes ning kui saab eeldada, et omanik oleks ka ise vastavad kulutused teinud ja need on majanduslikult põhjendatud, võib olla alus kulude hüvitamiseks.

Kuivõrd kaasomandi ostmisel ei ole teada kas keegi kaasomanikest soovib ostuõigust teostada, ei ole soovituslik ostueesõiguse teostamise perioodil ostetud varasse suuri investeeringuid teha. Kaasomandi osa ostja peab igal juhul arvestama, et ta võib oma omandist ostueesõiguse teostamise tulemusel ilma jääda.

Kaasomandi lõpetamine

Kaasomanikul on õigus  igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.  Kaasomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu. Kaasomandiõiguse võib lõpetada kas kohtu kaudu või kaasomanike kokkuleppel notaris.

Kaasomandit saab lõpetada kas:

• jagades kaasomand reaalosadeks;
• müüa enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele;
• üks kaasomanikest ostab välja teise kaasomaniku osa.

Kaasomandi kohta saab lisaks lugeda ka nõuannete rubriigist. Meie kogenud advokaadid oskavad Teie probleemile lahenduse leida, võtke julgelt ühendust kas helistades +372 7 300 400 või meile kirjutades info@lmp.ee või läbi päringu vormi.

Artikkel ilmus Ärilehes.