Kuidas kinnisvarainvesteering läbi kukub? 4 tüüpilist viga, mille vastu algajad investorid eksivad

Kinnisvarahindade hüppelise tõusu tõttu on viimastel aastatel turule sisenenud palju nn hobiarendajaid, kes soovivad hindade kasvust tulu teenida. Kinnisvarainvesteeringutega kaasneb siiski mitmeid nüansse, mida tuleb enne projekti käsile võtmist arvestada. Muidu võib tekkida kurb olukord, kus tulu teenimise asemel peab hoopis peale maksma, et paberimajandus korda ajada või esitab Maksu- ja Tolliamet üüratu maksuarve, millega ei ole tulevane investor üldse arvestanud.

Käesolevas artiklis kirjeldame tüüpvigu, mida oleme näinud hobiarendajate poolt tehtavat ja selgitame, kuidas selliseid apsakaid vältida.

1. Investeerimisplaani ei arvestata sisse makse

Kinnisvarainvesteeringute puhul võivad maksud esialgu ununeda, kuna üldjuhul on kinnisasja võõrandamine maksuvaba tehing. Olenevalt sellest, kas kinnisvara ostab ettevõte või eraisik, võivad rakenduda erinevad maksud.

Kinnisvara käibemaksustamine ehk ettevõtte kinnisvarainvesteeringu maksustamine

Käibemaksukohuslasena registreerimise kohustus tekib, kui ettevõtte jooksva aasta käive ületab 40 000 eurot. Kinnisasja võõrandamisel tekib käibemaksukohustus, kui kinnisasi võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu või pärast olulist renoveerimist. Oluline remont käibemaksuseaduse mõistes tähendab, et remondi kulud peavad olema vähemalt 110% korteri ostuhinnast.

Käibemaksu tuleb tasuda ka ehitusmaa müügi puhul. Seega, kui osta sihtotstarbeta maa ning sinna koostada projekteerimistingimused, on tegu juba ehitusmaaga ning selle müügilt tuleb tasuda käibemaks.

Advokaadibüroo LMP vandeadvokaat Arvo Kivar selgitab: „Käibemaksuseadus sätestab, et krunt, mis on ehituseks kavandatud, on käibemaksustatav ja seetõttu peab ettevõte vormistama ennast käibemaksukohuslaseks juba enne tehingu toimumist, sest käibe tekkimise päevast tekib äriühingul kohustus end maksukohustuslasena registreerida ja maksustatav on ka see tehing, mis ettevõtte käibemaksukohuslaseks vormistab.“

Kinnisvara tulumaksustamine ehk eraisiku kinnisvarainvesteeringu maksustamine

Eraisiku tulumaksuvabastus kehtib kinnisvara müügile ainult sellisel juhul, kui müüakse enda elukohta. Lisaks saab maksuvabastust kasutada ainult üks kord kahe aasta jooksul ning ainult sellise kinnisvara osas, milles kuni müügini sees elati. Tulumaksu tuleb tasuda ka suvila või aiamaja müügist, mida ise kasutatud ei ole või juhul, kui suvila või aiamaja suurus ületab 0,25 hektarit. Tuleb valmis olla ka korteris või majas elamise tõendamiseks MTA-le – veenduda, kas on alles 2 aasta kommunaalarved ning kas müüja on need ikka ise tasunud. MTA võib küsida ka naabritelt, kas korteri müüja elas reaalselt selles korteris.

Juhul kui siiski tuleb kinnisvarainvesteeringult tasuda tulumaks, siis hea on teada, et tulumaksust saab lisaks kinnisasja soetusmaksumusele maha arvata ka korteri remondiks tehtud kulutused. Jällegi on vaja kõik arved ja tšekid alles hoida ning vahel ka konto väljavõte ette näidata. Väiksemaid, n-ö igapäevaseid kulutusi ja parendusi nagu kommunaal- ja elektriarved ning halduskulud, tulumaksust maha arvata ei saa. Hea on lähemalt uurida MTA juhendit, kus on koos näidetega selgitatud, millal tuleb maksta kinnisasja müügilt tulumaksu ning milliseid kulutusi sellest maha arvata saab.

2. Kasutus- ja ehitusloa puudumine

Kinnisvara ostul on väga oluline kontrollida, kas ostetaval korteril või majal on kasutusluba olemas. Kasutusloa kohta pannakse tavaliselt kinnitus notariaalsesse müügilepingusse – müüja kinnitab, et kasutusluba on olemas, lisaks saab seda ka ise kontrollida ehitisregistrist. Kui ostutehingus osaleb ka pank, siis kasutusloa olemasolu on panga jaoks vajalik, muidu ei pruugita laenu väljastada. Eriti tähelepanelik tuleb olla korterite puhul, mis asuvad vanemates majades ja on müüja poolt renoveeritud.

Suurem remont tuleb KOV-ga kooskõlastada ning olenevalt sellest, millised tööd on plaanis, taotleda ehitus/kasutus teatist või luba. Kui korterit/maja värskendatakse (tapeetimine, värvimine, plaatimine vms) ja planeeritud remont ei tähenda hoone kandvate seinte muutmist, siis eraldi lubasid taotlema ei pea. Teisiti on siis, kui muudetakse kaasomandi osa – küttesüsteem, ühine trepikoda, hoonet kandvad seinad – või välisilmet (teistsugused aknad, rõdu kinni ehitamine jms). Korterelamu kaasomandi osa võib asuda ka korteri sees – nt küttesüsteem, mõni hoone kandev sein vms.

Kas selleks on vaja ehitus/kasutus teatist või luba, sõltub projekteerimiskohustusest ja hoone suurusest. Pigem on korterelamud ikkagi suured ehitised, nii et korterelamu kaasomandi osa (hoone osasid) renoveerides on vajalik ehitusluba, projekt ja kasutusluba. Kui müüja seda teinud ei ole, siis jääb uue omaniku kaela kogu asjaajamine olukorras, kus võib-olla ei ole remondiks korralikke plaane tehtud, keegi ei tea, kust jooksevad elektrijuhtmed jne. Dokumentide korrastamine võib maksma minna kena kopika ja võtta palju aega, seega soovitame kasutusloa olemasolu kontrollida enne kinnisvarainvesteeringu tegemist. Ostes uusarendusi, mis on alles ehitusjärgus, peaks kindlasti ostu-müügi lepingus sätestama, millal arendaja kasutusloa saab, et vältida hilisemaid vaidlusi.

Kasutusloa hankimine on oluline ka ise korterit flippides. Juba investeerimisplaane tehes tuleks läbi rääkida nii KOV kui ka korteriühistuga, et aru saada, kas on vajalik ehitusteatise esitamine ning hiljem kasutusloa taotlemine. Nt on oluline teada, kas majas on mingid erinõuded, millised seinad on kandvad ja kas korteri planeeringut tohib muuta, kust jooksevad tuletõrje, gaasi- ja kütte kommunikatsioonid jne. Vastasel juhul võib sattuda olukorda, kus remont on tehtud, aga nt tehnosüsteemide või kandvate konstruktsioonide muudatused KOV-le ei sobi ja kasutusluba ei väljastatagi. Flipitud korterit ilma kasutusloata on keeruline müüa, kuna sellele pangad laenu ei väljasta ning seega on ostjate valik kesine ja kinnisvarainvesteering võib rappa joosta.

3. Kaasomandis olev kinnisvara

Vahel on portaalides näha ka müügikuulutusi, kus müüakse ühte osa kaasomandis olevast korterist või majast. Selline kinnisvarainvesteering ei ole parim valik alustavale investorile ja tuleks olla äärmiselt ettevaatlik. Nimelt on kaasomandi puhul kaasomanikul ostueesõigus. See tähendab, et pärast notariaalset ostutehingut saab kaasomanik veel kuu aja jooksul otsustada, kas ta soovib hoopis ise kinnisasja sama hinna ja samade tingimustega ära osta. Kui kaasomanik esialgu ostueesõigusest loobub, võib ta siiski hilisemates tehingutes ostueesõigust kasutada. Seetõttu võib olla keeruline kaasomandis olevat kinnisasja müüa, kuna ostjad sooviksid olla kindlad, et nad ikka soovitud korteri või maja endale saavad, mitte ei pea pärast tehingut veel kuu aega ootama, et näha, kas kaasomanikul on äkki ostusoov tekkinud. Ostueesõigusest saab pikemalt lugeda siit.

Teine oluline aspekt, mida silmas pidada – kaasomandi puhul otsustavad kõigi kinnisvaraga seotud küsimuste üle kaasomanikud koos. Kaasomandit saab reguleerida notariaalse kasutuskorraga. Kasutuskorras pannakse täpselt paika, kellel on millised õigused kinnisvara kasutamisel. Näiteks kaasomandis olevad parkimiskohad ning keldriboksid on mõistlik notari juures kasutuskorraga ära jagada, et tulevasi vaidlusi vältida. Kortermajade puhul ongi tavaliselt korterid eraomandis ning esikud, kelder, garaaž ja hoov kaasomandis, seega on mõistlik juba enne korteri ostmist uurida, kas on olemas notariaalne kasutuskord ning millised õigused kuuluvad teie ostetava korteri juurde. Vahel lubatakse kuulutuses korteri juurde kuuluvat parkimiskohta, aga hiljem selgub, et parkimiskohad on kaasomandis ning seega ei ole mingit garantiid, et ostja sinna parkida saab.

Kaasomandis kinnisvara või kasutuskorra puudumine võib saada ka takistuseks pangast laenu saamisel. Isegi kui selline korter oma vahenditega välja osta, siis hiljem võib korteri müük olla väga keeruline – ostjal peab samuti olema omafinantseering täies ulatuses, mis jällegi piirab oluliselt potentsiaalsete ostjate ringi.

4. Kinnisasja puuduseid proovitakse varjata

Kõige enam vaidluseid kinnisvarainvesteeringutega tekib varjatud puudustest. Müüja vastutab kinnisasja varjatud puuduste eest ka pärast müügitehingu toimumist, eriti juhul, kui müüja on ettevõte ja ostja eraisik. Loomulikult tuleb ostjal ostetav korter või maja enne müügitehingu toimumist üle vaadata ning otsustada, kas see sobib talle või mitte. Siiski on kõiki vigu kohe raske märgata või ilmnevad need üldse mõne aja pärast. Selliste vigade või puuduste eest vastutabki müüja.

Võlaõigusseadus sätestab, et lepingu tingimustega ei ole võimalik välistada müüja vastutust varjatud puuduste eest. Kui lepingusse lisada, et ostja ostab korteri oma vastutusel, on selline säte tühine. Müüjal tuleb parandada kõik probleemid, mis ilmnevad kahe aasta jooksul müügitehingust ning mille puhul võib eeldada, et need olid olemas ja müüjale teada juba müügitehingu sõlmimise ajal. Seega – kui müüjale on müügihetkel teatud puudused teada, siis tuleb nendest ostjat kindlasti informeerida. Ei tasu loota, et kui ostja esialgsel ülevaatusel vigu ei märka, siis on müüja pääsenud vastutusest – järgneda võib kulukas kohtuvaidlus.

Arusaadavalt on kinnisvarainvestori jaoks oluline kulutusi minimeerida ja seetõttu soovitakse tihtipeale kõike ise teha. Samas näeme igapäevaselt, et algajate teadmatus võib neile kurjalt kätte maksta ja hilisemad kulutused nii rahalised kui ka ajalised, on tunduvalt suuremad. Seetõttu soovitame kahtluste korral võtta alati ühendust spetsialistidega, kes saavad nõustada ja ära hoida hilisemaid probleeme.

Avaldatud Kodugeeniuses, Postimehes, rmp.ee ja rup.ee lehel.