Millal saab ehituslepingut muuta?

Ehituslepingud toovad sageli endaga kaasa muutmise vajaduse, kuna ehitustegevuses ei ole tihtilugu võimalik ette prognoosida võimalikke arenguid ja muutusi. Ehituse käigus võib selguda, et on vajalik teha lisatöid, milles algselt kokku ei lepitud või ei osatud lisatöid protsessi algul ette näha. Samuti võivad muutuda ehitusmaterjalide kättesaadavus ja hind. Sellised muutused toovad paratamatult kaasa lepingupoolte kohustuste tasakaalu muutumise.

Lepinguvabaduse ja privaatautonoomia põhimõtte kohaselt toimub lepingu muutmine eeskätt poolte kokkuleppel, erandina ka seaduses ettenähtud konkreetsetel alustel (võlaõigusseadus (VÕS) § 13 lg 1).

Seadus lubab lepinguliste kohustuste muutumisel nõuda lepingu muutmist, kuid siiski on tegemist erandliku olukorraga. See toob kaasa olukorra, kus on vajalik tõendada, et muudatuse on tinginud asjaolu, mille püsimises olid poole lepingu sõlmimisel kokku leppinud.

Samuti kehtib lepinguõiguses põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Lepingu muutmist võib lepingupool teise poole nõusolekuta nõuda üksnes seaduses ettenähtud juhtudel. Lepingu hinna muutmist võimaldab võlaõigusseaduses eraldi säte VÕS § 97. Seejuures on jällegi tegemist äärmiselt erandlikel juhtudel lepingu muutmise nõude või võimalusega lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral, kui lepingu muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole suhtes mõistlik.

VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt.

VÕS § 97 kohaselt peab lepingumuudatus vastama järgmistele põhimõtetele:

1. Taastama poolte kohustuste esialgse vahekorra (VÕS § 97 lg 1).
2. VÕS § 97 lg 5 kohaselt ei ole aktsepteeritav lepingumuudatus, mis ei ole teise poole suhtes mõistlik. Muus osas tuleb lepingumuudatused sisustada lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist.

VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud tingimustest on vaja kõigepealt selgitada väljendit lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud. Pooled võivad lepingu sõlmimisel silmas pidada erinevaid eesmärke. Kohtupraktika kohaselt saab lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, siis ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS § 97 lg 1 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste vahekord on oluliselt muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel.

Töövõtulepingu (VÕS § 635) kui tulemuse saavutamisele suunatud lepingu olemuslikust riskijaotusest tuleneb, et kuna lepinguga silmas peetava tulemuse saavutamine on töövõtja kohustus, kannab töövõtja ka tulemuse saavutamisega seotud riske ja kulusid ning nende tööde mahu või maksumuse suurenemine ei vabasta töövõtjat lepingu täitmise ja tulemuse saavutamise kohustusest ega anna talle õigust nõuda kokkulepitud tasu suurendamist. Tööde mahu ja maksumusega seotud riskide maandamiseks võib töövõtja fikseeritud tasukokkuleppe asemel kasutada tööde tegelikku mahtu arvestavat tasukokkulepet (st. tasu arvestamise kokkulepe,  mille puhul tööde teostamise kulule lisataks kokkulepitud marginaal).

Eelarve ületamine

Ehitusettevõtetes on tekitanud küsimusi, kuidas saaks töövõtulepingut sõlmides kokku leppida lisatööde ja eelarve võimalikus muutuses. Töövõtulepingu eelarve muutmise jaoks on seaduses samuti olemas erisäte (VÕS § 639). Juhul, kui pooled on kokku leppinud siduvas eelarves, siis seda üldjuhul kokkuleppeta muuta ei saa. Kui sõlmitud lepingus pole täpsustatud, kas eelarve on siduv või mitte, siis eeldatakse siduvust. Vaidluse korral lepingu tõlgendamise üle lähtutakse VÕS §-s 29 sätestatud reeglitest. Siduvas eelarves väljendub töövõtjale makstav tasu lõplikul kujul. Mittesiduv eelarve on esialgne tööde maksumuse kalkulatsioon, mis on üksnes aluseks lõpliku tasunõude suuruse määramisel ning töövõtjale makstava tasu suurus sõltub tegelikust tööde mahust ja kulukusest.

VÕS § 639 sätestatud regulatsioon ei ole imperatiivne, mis tähendab, et pooled võivad lepinguga põhimõtteliselt kokku leppida lepingu hinna muutmise õiguses juba ette juhuks, kui töö maht suureneb. Juba sõlmitud lepingut saab muuta üksnes poolte kokkuleppel. Kui üks pooltest ei nõustu lepingu muutmisega, siis ei ole võimalik ka kokkulepet saavutada.

Lisatööd

Lisatöödeks loetakse töid, mille tegemine ei olnud algselt lepingu esemeks ning mille tegemiseks ei ole töövõtja seetõttu kohustatud. Selliste tööde tegemiseks peavad pooled üldjuhul sõlmima kokkuleppe. Näiteks on lisatööga tegemist juhul, kui ehituslepingu kohaselt ei kuulunud töövõtja teostavate tööde hulka siseviimistlustööd, ent poolte hilisema kokkuleppe kohaselt nõustub töövõtja need tegema. Lisatööde kokkuleppimise korral ilma tasukokkuleppeta tekib töövõtjal VÕS § 637 lg 1 alusel õigus nõuda nende eest tavalist tasu, sest sellise kokkuleppega muudetakse töövõtulepingu algset eset ning töövõtja kohustub tegema algselt ettenähtule täiendava töö, mida saab eeldada üksnes tasu eest.

Samas lisatöö ei eelda alati lepingu muutmise kokkuleppe sõlmimist. Töövõtuleping võib sisaldada kokkulepet lisatööde tellimise võimaluse või isegi nende tegemise kohustuse kohta ning sellisel juhul ei ole lisatöö tellimiseks vajalik lepingut muuta.  VÕS § 13 lg 2 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Muu hulgas kohaldub see juhul, kui tellija soovis lisatöö teostamist ning oli teadlik, et töövõtja sellist tööd teeb.

Kokkuleppeta tehtud lisatööde eest ei saa töövõtja nõuda tasu lepingulisel alusel. Küll aga võib kokkuleppe puudumisel olla tellijal kohustus tehtud kulutused hüvitada ja töö eest tasu maksta käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel, juhul kui töövõtja tegutses tellija kasuks. Selleks, et töövõtja saaks nõuda tellijalt lisatöödega seotud tasu käsundita asjaajamise sätete alusel, peab lisatööde tegemine vastama VÕS § 1018 lg 1 tingimustele. Nõudeid ei saa VÕS § 1018 lg 1 ning § 1023 lg-te 1 ja 2 alusel esitada siis, kui isikul puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks või kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist.

Kokkulepitud lisatöö tegemise korral tekib töövõtjal tellija vastu VÕS § 637 lg 1 alusel nõue täiendava tavalise tasu maksmiseks. Selliseks tavaliseks tasuks saab lisatööde puhul eelkõige pidada sama lepingu alusel sarnaste tööde tegemise eest kokkulepitud tasu.

Riigihanke teel sõlmitud töövõtuleping

Riigihanke tulemusena sõlmitud töövõtulepingus saab hinna hilisema muutmise mõistlik võimalus olla vaid selline, mis on juba alguses avaldatud ja millest saavad lähtuda ka teised pakkujad. Kuna hind on riigihankelepingu oluline tingimus ja oluline hindamiskriteerium pakkuja valikul, ei saa hinnakokkulepe riigihankelepingus olla täies ulatuses mittesiduv. Riigihangete seaduse alusel hankelepingu muutmisel tuleb silmas pidada, et see on üksnes hankija õigus. See tähendab seda, et riigihangete seaduse alusel hankijalt hankelepingu muutmist nõuda ei saa. Hankelepingu muutmisel tuleb juhinduda RHS § 123 nõuetest. RHS § 123 lg 1 p 7 kohaselt on hankelepingu muutmine ilma uut riigihanget korraldamata lubatav, kui muudatuse väärtusest sõltumata ei ole muudatus oluline. Muudatuse olulisuse määratlus tuleneb RHS § 123 lg-st 2. RHS § 123 lg 2 p 3 kohaselt loetakse lepingu muudatus oluliseks, kui sellega muudetakse hankelepingu üldist olemust märkimisväärselt, eeskätt juhtudel, kui muudatus laiendab oluliselt hankelepinguga määratud hankelepingu eseme ulatust. RHS § 123 eesmärk on kaitsta teisi pakkujaid ja tagada avaliku raha kasutamise läbipaistvus ning takistada riigihangete menetlusest möödaminekut.

Eeltoodust tulenevalt saab riigihanke tulemusena sõlmitud töövõtulepingus hinna hilisema muutmise mõistlik võimalus olla vaid selline, mis on juba alguses avaldatud ja millest saavad lähtuda ka teised pakkujad. Vaid juhul, kui hinna muutmise selge võimalus on hankemenetluses avaldatud, on hankija sellist võimalust pakkunud võrdselt kõigile pakkujatele ning ettenähtud muudatuse rakendamine lepingu täitmise käigus ei ole vastuolus hanke üldpõhimõtetega. Samuti saab mittesiduv eelarve sellise hankelepingu puhul kõne alla tulla üksnes selgelt ettenähtavatel tingimustel, mis peavad olema arusaadavad ka teistele pakkujatele.

Kokkuvõttessaab öelda, et kuigi seadus lubab lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel nõuda lepingu muutmist, on tegu siiski erandliku olukorraga, kus on vajalik tõendada, et muudatuse on tinginud asjaolu, mille püsimises olid pooled lepingu sõlmimisel kokku leppinud. VÕS § 97 kohaldamiseks ei piisa üksnes sellest, et lepingupoolel puuduvad rahalised vahendid. Samuti on lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise tingimuseks ka ettenägematus. Kõige õigem oleks lepingu muutmise alustes ennetavalt algupärases lepingus kokku leppida.