9 punkti, millele üürilepingus tähelepanu pöörata

Olenemata sellest, kas üürikorterisse kolitakse esimest korda või varasema kogemusega, siis alati tasub enne allkirjastamist üürileping põhjalikult läbi lugeda ja endale selgeks teha. Üürilepingu liiga rutakas allkirjastamine ja vähene süvenemine lepingus toodud või ka välja jäetud punktidele, võivad viia vaidlusteni ja ebameeldivate olukordadeni. Korteri üürilepingus võib olla punkte, mis nii mõnigi kord võivad segadust ja küsimusi tekitada. Hilisemate probleemide vältimiseks arutage segaseks jäänud küsimusi lepingu ette valmistanud poolega ja täpsustage lepingu sisu.

Üürilepingut sõlmides on mõistlik panna lepingusse kirja kõik korteri üürileandjaga läbirääkimistel arutletu. Lisaks sellele, et lepingust peaks nähtuma korteri üleandmise aeg üürnikule, üürisumma, lepingu kehtivuse aeg, üüri ja kõrvalkohustuste eest maksmise tähtaeg ja kord, võiksid üürilepingus olla üheselt välja toodud ka poolte kohustused ja õigused.

Järgnevalt toome välja 9 teemat, mis võivad jääda üürilepingus tähelepanuta, kuid praktikas tekitavad vaidluseid.

1. Kas tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Tähtajaline üürileping sõlmitakse kindlaks ajaperioodiks. See tähendab seda, et leping kehtib kokkulepitud kuupäevani ning kummalgi poolel ei ole õigust lepingut enne tähtaja lõppu üles öelda. Lepingut saab lõpetada poolte kokkuleppel, kuid see eeldab, et mõlemad pooled on lõpetamisega nõus.

Tähtajatu üürileping kehtib kuni korralise ülesütlemiseni ning sellel ei ole varasemalt kokku lepitud lõpukuupäeva. Tähtajalise üürilepingu võib kumbki pool üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

2. Kas korterit võib parendada?

Kui ühe kuu maksmata üür on suhteliselt kergesti läbirääkimiste teel lahendatav küsimus, võib tihti suuremaid raskusi valmistada just parenduste tegemise kord ja hüvitamine. Seetõttu peaksid pooled selles juba enne üürilepingu sõlmimist kokku leppima ning ka lepingus fikseerima. Ei ole harvad juhtumid, kus korterielanik soovib oma tingimuste parandamiseks korterit endale meelepärasemaks muuta – kas ta seda tohib, mis ulatuses ja kuidas toimub hilisem endise olukorra taastamine või hüvitamine, tuleb eelnevalt kokku leppida.

3. Kes vastutab korteris tekkinud puuduste eest?

Järgmine oluline nüanss, mis aitab kindlasti paljusid vaidlusi vältida, on eluruumi olukorra fikseerimine üleandmise-vastuvõtmise aktis. Kirja tuleb panna kõikvõimalikud üüritud asja puudused, mida üürnik puudustena käsitleda võiks. Olukorra fikseerimiseks on hea lahendus ka seisukorra ülesse pildistamine. See võimaldab hilisemate vaidluste korral konkreetseid tõendeid esitleda.

Üürnik peab hoolitsema üüritud asja pisipuuduste kõrvaldamise eest ning üürileandja nende tekkinud puuduste eest, mille eest üürnik ei vastuta. Näiteks elektripirni vahetamisega peaks üürnik ise toime tulema, kuid korterisisese veetoru avarii korral on parandustöid kohustatud tegema üürileandja. Üksnes sellisel juhul, kui asja seisund lepingu kehtivuse jooksul halveneb sedavõrd, et see ei võimalda enam normaalset lepingujärgset kasutust, saab rääkida lepingu rikkumisest ning üürniku õigusest leping üles öelda. Kõigi võimalike puuduste fikseerimine aitab hiljem vajaduse korral välja selgitada, milline puudus oli olemas juba üürilepingut sõlmides ja millega üürnik pidi arvestama ning milline on tekkinud hiljem.

Üürniku asja korrashoiu kohustus tähendab, et üürnik peab korterit kasutama heaperemehelikult ning hoidma selle niisuguses olukorras, nagu see oli üürilepingut sõlmides. See tähendab ka väiksemate puuduste iseseisvat kõrvaldamist, milliste korral ei saa üürnik üürileandjalt hüvitamist nõuda. Samas, kui üüritud asjal tekib puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, võib üürnik nõuda puuduse kõrvaldamist üürileandjalt. Juhul kui üürileandja aga üürniku teavitust ignoreerib ja puudust ei kõrvalda, võib üürnik selle ise kõrvaldada ja arve üürileandjale esitada.

4. Kes tasub vahendustasu üürilepingut sõlmides?

Kuigi tegemist on äärmiselt laia kõlapinda leidnud küsimusega, soovime veel kord juhtida kõigi praeguste ja tulevaste üürnike (ja miks mitte ka üürileandjate) tähelepanu üüri vahendustasule. Vahendustasu tasub see pool, kes on teenuse tellinud. See tuleneb võlaõigusseaduse § 658 lõikest 1, mille kohaselt peab maakleritasu maaklerile maksma käsundiandja. Olukorras, kus omanik kasutab kinnisvarabürood oma korteri väljaüürimisel, peab vahendustasu ehk maakleritasu maksma üürileandja. Samas kui üürnik otsib endale sobivat eluaset ning on selle teinud ülesandeks maaklerile, langeb maakleritasu maksmise kohustus temale. Seega veel kord: „Maksab see, kes tellib muusika“.

5. Kas koristustasu küsimine on seadusega kooskõlas?

Tihti on lepingusse lisatud, et korter tuleb üürnikul tagastada samas seisukorras, kui see vastu võeti. Kui korteri üleandmisel fikseeriti, et korter vajab koristust, siis rakendub lepingus ettenähtud koristustasu. VÕS § 280 sätestab, et üürnik peab omal kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.

Tallinna Üürikomisjoni Üürivaidlusasi nr. 11-1/40/19 otsusest tulenes, et üürileandja pidi tagastama üürijale koristustasu, kuna nõudis üürnikult korteri suurpuhastust, kuid seadus kohustab üürnikku vaid väikeseks koristuseks. Lepingutes kirja pandud sõnastus võib esmapilgul tunduda ebaoluline, kuid hilisemate vaidluste korral võib ka üks sõna saada määravaks (antud juhul oli vaidluse kohaks see, kas korteri üleandmine koristatud kujul on “väike koristus” või “suurpuhastus”).

6. Kes tasub kortermaja remondifondi või laenumaksed?

Kuni 2021 aastani ei pidanud üürnik seaduse järgi üüritava kinnisvara remondifondi tasuma. Uus seadus on aga painlikum ja lubab üürnikul ning üürileandjal omavahel kokkuleppeid sõlmida. Siinkohal on oluline, et antud info oleks kirjas ka lepingus ning see peab olema eraldi välja toodud, sest hoone korrashoiu- ja parenduskulud ei liigitu automaatselt kõrvalkulude alla.

Oluline on veel asjaolu, et remondifondi tasumise osas ei saa kokku leppida lepingu kestel. Seega, kui pooled lepivad kokku, et üürnik hakkab kandma hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, tuleb kõigepealt olemasolev leping poolte kokkuleppel lõpetada ja sõlmida uus leping uutel tingimustel.

7. Kes võivad eluruumi kasutada?

Üürilepingus tuleb kindlaks määrata, kes hakkavad eluruumi kasutama. Seadusest tuleneb, et eluruumi üürnikul on õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumis oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul.

Lisaks võib üürnik eluruumi allüürida, kuid selleks on vaja üürileandja luba. Üürnik peab mõistma, et kui ta annab eluruumi üle allkasutajale, vastutab ta allkasutaja tegevuse eest.

8. Kui tihti võib tõsta üüri?

Võlaõigusseadusest tuleneb, et tähtajatu lepingu korral võib üürileandja tõsta eluruumi üüri kord aastas, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Teates tuleb märkida:

•  üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
•   mis ajast üür suureneb;
•   üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
•   üüri tõstmise vaidlustamise kord.

Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest üürnikku seadusega ettenähtud korras. Üürnik võib keelduda üürihinna tõstmisest ja sellisel juhul tuleb üürileandjal otsustada, kas soovib jätkata eluruumi väljaüürimist antud isikule või soovib ka lepingu lõpetada. Lepingu lõpetamise puhul rakendub seaduse järgi 3 kuuline etteteatamise aeg, kus üürnikul on õigus üürida eluruumi välja lepingus kokkulepitud hinna alusel.

9. Kas üürnik peab välja kolima, kui korter omanikku vahetab?

Üüritud kinnisasja müük ei lõpeta üürilepingu kehtivust. VÕS § 291 järgi lähevad üürileandja õigused ja kohustused üle uuele omanikule.

Üürilepingut sõlmides tuleb tähelepanu pöörata ka esmapilgul vähem tähtsatele asjaoludele. Lepingus tuleb fikseerida kõik omavahelised kokkulepped ja läbiräägitu. See aitab tulevikus vältida paljusid aeganõudvaid ja kulukaid vaidlusi. Kõige stressivabam on kohe alguses koostada põhjalik leping.

Vaidluste korral on mõlemal osapoolel õigus pöörduda kohtusse või üürikomisjoni.

Üürnikul tasub enne lepingu sõlmimist tutvuda ka seadustega. Üürisuhteid reguleerib võlaõigusseadus. Eluruumi üürilepingu sõlmimisel on keelatud kõik lepingupunktid, mis on seadusega võrreldes üürniku suhtes ebasoodsamad. Sellisel juhul on antud punkt tühine.

Aitame Teid nii üürilepilepingu vormistamisel ning vajadusel ka hilisemate vaidluste lahendamisel. Helistage +372 7 300 400 või kirjutage läbi päringu vormi või info@lmp.ee oma probleemist, koos leiame lahenduse!