Kinnisvaraõigus reguleerib kinnisvara omandamist, kasutamist, võõrandamist ja koormamist ning kinnisvaraga seotud õigusi ja kohustusi. Tegemist on laia õigusvaldkonnaga, mis puudutab nii eraisikuid kui ka ettevõtteid ning hõlmab muu hulgas kinnisvaratehinguid, kaasomandit, kasutuskorda, ehitusõigust ning kinnisvaravaidlusi. 

Kinnisvaraga seonduvad probleemid võivad puudutada olukordi, kus kinnisvara tegelik seisukord ei vasta dokumentatsioonile, pärast tehingut ilmnevad varjatud puudused või kaasomanikud ei jõua kokkuleppele kinnisvara kasutamise küsimustes.

LMP advokaadibüroo kaitseb klientide õigusi nii kinnisvaratehingutes kui ka vaidlustes.

Kinnisvara ost ja müük

Kinnisvara ostmisel või müümisel ei piisa üksnes hinnas kokkuleppimisest. Oluline on kontrollida kinnisvara õiguslikku ja tehnilist olukorda ning fikseerida poolte õigused, kohustused ja vastutus. 

Mõlema poole huvides on maandada riskid, mis on seotud näiteks kinnisvara varjatud puuduste, puuduliku dokumentatsiooni, kaasomandi või kasutuskorraga ning lahknevustega registriandmete ja tegeliku olukorra vahel. 

LMP advokaadid aitavad klientidel kinnisvara ostu- ja müügitehingutes:

• kontrollida kinnisvaratehinguga seotud dokumentatsiooni;
• hinnata õiguslikke riske;
• koostada ja analüüsida lepinguid;
• pidada läbirääkimisi tehingu tingimuste üle.

Varjatud puudused

Varjatud puudused on üheks sagedasemaks kinnisvaravaidluste põhjuseks. Tegemist on puudustega, mida ostja ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus avastada ning mis ilmnevad alles pärast kinnisvara üleandmist. 

Varjatud puudusteks on näiteks: 

• niiskuskahjustused ja hallitus;
• puudulik ventilatsioon;
• konstruktsioonivead;
• amortiseerunud elektrijuhtmestik;
• lekkiv katus;
• nõuetele mittevastavad ehituslikud lahendused. 

Müüjal on kohustus avaldada ostjale kõik olulised asjaolud, mis võivad mõjutada kinnisvara väärtust või ostja ostuotsust. Kui müüja jätab olulised puudused avaldamata, on ostjal õigus nõuda kahju hüvitamist, ostuhinna alandamist või teatud juhtudel ka lepingust taganeda. 

Kaasomand ja kasutuskord

Kaasomand on kinnisvara omamise vorm, mille puhul üks kinnisasi kuulub mõtteliste osadena korraga mitmele omanikule. See tähendab, et kõigil kaasomanikel on õigus kinnisasja kasutada ja selle haldamises kaasa rääkida. 

Kinnisasja haldamine eeldab kokkuleppeid nii igapäevaste kulude kui ka suuremate remondi- ja renoveerimistööde osas. Kui investeeringute osas üksmeelt ei saavutata, võivad remonttööd tegemata jääda, isegi kui kinnisasja seisukord seda vajaks.

Kui kinnisasja säilimine on ohus, on ühel kaasomanikul õigus teha vajalikud tööd ka teiste nõusolekuta. Vara säilitamiseks oluliste töödega seotud mõistlikud kulud on kaasomanikul õigus hiljem teistelt kaasomanikelt tagasi nõuda. 

Kaasomandi igapäevane kasutamine reguleeritakse kasutuskorraga. Selles lepitakse kokku, milline osa kaasomandist on iga kaasomaniku kasutuses ja kuidas kasutatakse ühiseid alasid. 

Kui kaasomanike vahel puudub üksmeel, võib ühe lahendusena kõne alla tulla kaasomandi lõpetamine. Kaasomand lõpetatakse kas kinnisasja jagamise, ühe kaasomaniku väljaostmise või kinnisasja müügi teel, mille tulemusena kaob vajadus ühiste otsuste tegemiseks. 

Kuna kaasomand tähendab mitme omaniku samaaegseid õigusi ja kohustusi ühe vara suhtes, on oluline, et kõik otsused ja kokkulepped oleksid juriidiliselt korrektselt dokumenteeritud. Advokaadi kaasamine aitab vältida olukordi, kus puudulik dokumentatsioon viib hilisemate vaidlusteni. 

Ebaseaduslik ehitus ja ehitiste seadustamine

Ehitis või ehitise osa on ebaseaduslik, kui see on rajatud või ümber ehitatud ilma nõutavate lubadeta või kui see ei vasta ehitusloa tingimustele. Isegi väikesed ebaseaduslikud muudatused võivad takistada kinnisvara müüki, mõjutada selle väärtust ning tekitada probleeme finantseerimisel või kindlustamisel. 

Ehitise seadustamine tähendab tegeliku olukorra viimist vastavusse õiguslike nõuetega, näiteks dokumentatsiooni koostamist ja vajalike lubade taotlemist. 

Üürisuhted

Üürisuhe põhineb üürilepingul, mis annab isikule õiguse kinnisvara ajutiselt kasutada ja määrab poolte õigused ja kohustused, sealhulgas üüri, kasutuskorra ning lepingu lõpetamise tingimused. 

Probleemid tekivad siis, kui üürnik jätab üüri või kõrvalkulud tasumata, kasutab ruume viisil, mis kahjustab kinnisvara või keeldub pärast lepingu lõppemist üüripinnalt lahkumast. Konfliktse üürisuhte puhul on oluline hinnata, millised võimalused on võlgnevuste sissenõudmiseks, lepingu lõpetamiseks ja kinnisvara valduse taastamiseks. 

Miks pöörduda LMP advokaadibüroo poole

Kinnisvaraõigusega seotud küsimused puudutavad sageli suure väärtusega vara ning otsuseid, millel on pikaajalised majanduslikud tagajärjed. Puudulik dokumentatsioon ning õiguslike riskide alahindamine võivad viia keeruliste ja kulukate vaidlusteni. 

LMP advokaadid aitavad klientidel hinnata kinnisvaratehingute ja vaidlustega seotud riske, koostada juriidiliselt korrektseid dokumente ning kaitsta oma õigusi nii läbirääkimistel kui ka kohtumenetluses. Nõustame kliente muu hulgas kinnisvara ostu ja müügi, kaasomandi, kasutuskorra, varjatud puuduste, ehitiste seadustamise ja üürisuhete küsimustes. 

Korduma kippuvad küsimused