Rõõm uuest kodust võib hetkega asenduda pettumuse ja stressiga, kui juba mõned nädalad või kuud peale sissekolimist selgub, et katus laseb paduvihmaga läbi, külmade saabudes külmub veetoru seinas või ilmnevad muud probleemid, mida tehingu sõlmimisel kahtlustadagi ei osatud. 

Sellised varjatud puudused põhjustavad kinnisvara ostjate ja müüjate vahel sageli vaidlusi. Kuna kaalul võivad olla suured summad, tekib kohe küsimus: kes vastutab ja kes peab maksma remondi eest? Seadus pakub siinkohal selged raamid ning käesolevas artiklis vaatamegi, mida varjatud puudus juriidiliselt tähendab, millised on poolte kohustused ning millised praktilised sammud aitavad pooltel oma huve kaitsta.

Mis on kinnisvara varjatud puudused? 

Võlaõigusseaduse (VÕS) tähenduses on varjatud puuduse näol tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega. Inimkeeli öeldes on see selline defekt, mis oli olemas juba tehingu tegemise hetkel, kuid mida ostja ei saanud tavapärase, visuaalse ülevaatuse käigus mõistlikult tuvastada.

Tüüpilised näited elust enesest on:

• puudulik või valesti ehitatud ventilatsioonisüsteem, mis põhjustab niiskuskahjustusi;
• vigane või tuleohtlik elektrijuhtmestik;
• varasema lekke tõttu põrandakonstruktsioonidesse tekkinud majavamm või hallitus;
• ehitusloata või projektita tehtud omavolilised ümberehitused, mis lisaks ohutusriskidele kujutavad endast õiguslikku puudust.

Oluline on eristada varjatud puudust kinnisvara loomulikust kulumisest. Kui ostetakse vana maja, võivad teatud elemendid ühel hetkel üles öelda ning see, et aastakümneid vana katus või torustik vajab väljavahetamist, ei tähenda iseenesest varjatud puudust. 

Samuti ei ole varjatud selline puudus, mida ostja oleks pidanud tavapärase ülevaatuse käigus märkama või olukord, kus ostja ostis teadlikult renoveerimisvajadusega objekti. Sellistel juhtudel eeldatakse, et ostja arvestas kinnisvara seisukorraga juba ostuhetkel ja võttis teadliku riski. 

Kes vastutab varjatud puuduste eest?

Selleks, et kinnisvaratehingud sujuksid ja pooled saaksid rahulikult magada, seab seadus paika mõlemapoolse vastutuse. Ostjal on kohustus vara kontrollida ja müüjal on kohustus olla aus. 

Ostja uurimiskohustus tähendab, et enne ostu tuleb objekt põhjalikult üle vaadata. Kui korteri seinas on suur ja selgesti nähtav pragu, ei saa seda hiljem varjatud puuduseks nimetada. 

Riigikohtu praktika kohaselt ei pea ostja siiski hakkama põrandaliiste lahti kangutama ega katusel turnima – temalt oodatakse tavapärast, visuaalset hoolsust. Sellest hoolimata on hilisemate närvikulude ja rahaliste kahjude vältimiseks tark investeerida mõnisada eurot ja tellida enne ostu sõltumatu ehitustehniline audit.

Müüja omalt poolt on kohustatud ostjat teavitama kõigist vigadest ja eripäradest. Nende puuduste eest, mis kirjutatakse notariaalsesse lepingusse, ei pea müüja edaspidi vastutama. 

Keerulisem on olukord siis, kui müüja puudusest ei teadnud. Isegi sellisel juhul võib ta seaduse järgi puuduse eest vastutada, kui tegemist oli asja lepingutingimustele mittevastavusega. Seadus kaitseb siin nimelt ostjat kui tehingu nõrgemat poolt. 

Kui müüja on puudusest teadlik, kuid varjab seda pahatahtlikult, ei kaitse teda lepingus kokku lepitud vastutuse piirangud ega tähtajad.

Mida teha, kui avastasid kinnisvaral varjatud puuduse?

Kui avastasid kinnisvaral tõsise defekti, reageeri kiiresti.

1. Fikseeri olukord

Tee avastatud puudusest detailsed fotod ja videod. Ära hakka viga ise parandama ega remondimehi palkama enne, kui olukord on dokumenteeritud ja müüjat sellest teavitatud. Kui parandad puuduse liiga kiiresti, võib hiljem olla keeruline tõendada selle olemasolu, ulatust ja tekkepõhjust.

2. Teavita müüjat

Anna müüjale puudusest teada esimesel võimalusel. Seadus nõuab, et seda tehtaks mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist või hetkest, mil oleksid pidanud sellest teada saama. Riigikohtu praktika järgi on mõistlikuks tähtajaks üldjuhul 2–3 kuud. Kui viivitad mõjuva põhjuseta kauem, võid kaotada õiguse puudusele tugineda. Saada teade alati kirjalikult (näiteks e-kirjaga), et hiljem oleks võimalik tõendada, millal ja mida müüjale teatasid.

3. Telli ekspertiis

Kuna ostja ja müüja seisukohad lähevad varjatud puuduste osas sageli lahku, tasub tellida sõltumatu ehitusekspertiis. Ekspert koostab ekspertiisiakti, mis vastab kahele põhiküsimusele: kas puudus oli olemas juba enne ostu ning millised on selle kõrvaldamise eeldatavad kulud.

4. Esita ametlik pretensioon

Kui ekspertiisiakt on käes, esita müüjale kirjalik nõue. Lisa kirjale ekspertarvamus ja remonditööde hinnanguline maksumus ning anna müüjale mõistlik tähtaeg (näiteks 14 päeva) nõudele vastamiseks.

Milliseid nõudeid saab ostja müüja vastu esitada?

Kui varjatud puudus on tuvastatud ja sellest müüjale õigeaegselt teada antud, on ostjal mitmeid õiguskaitsevahendeid.

• Ostuhinna alandamine. See on praktikas kõige levinum lahendus. Müüjalt nõutakse tagasi rahasumma, mis kulub puuduse likvideerimiseks ja kinnisvara viimiseks lubatud seisukorda.
• Kahju hüvitamine. Lisaks remondikuludele on ostjal õigus nõuda ka kaasnevate kulude hüvitamist. Näiteks ekspertiisi tasud, riigilõivud või asenduspinna üürikulu ajal, mil ostetud kodus remondi tõttu elada ei saa.
• Puuduse kõrvaldamine. Ostja võib nõuda, et müüja parandaks defekti ise oma kuludega. Praktikas kasutatakse seda harva, kuna pooled on selleks ajaks sageli tülis ja ostja ei usalda müüja tellitud remondimehi.
• Lepingust taganemine. See on äärmuslik abinõu ning võimalik vaid siis, kui viga on kriitiline. Näiteks kui maja on eluohtlik, seda ei olegi võimalik parandada või remondikulud on ebaproportsionaalselt suured võrreldes kinnisasja väärtusega. Sellisel juhul tagastatakse maja müüjale ja müüja peab ostjale kogu raha tagasi maksma.

Üldjuhul saab ostja puudusest tulenevaid nõudeid esitada kolme aasta jooksul asja üleandmisest. Kui suudetakse tõendada, et müüja teadis puudusest ja varjas seda, pikeneb aeg kümnele aastale. 

Millal tasub pöörduda advokaadi poole?

Kinnisvaravaidlused on keerulised, sest lisaks seadustele tuleb tunda kohtupraktikat ja mõista ehitustehnilisi detaile. Kogenud advokaadi kaasamine säästab juba eos sinu aega, närve ja raha ning pakub sulle mitmekülgset abi.

Advokaat:

• hindab objektiivselt sinu nõude perspektiivikust ja kogutud tõendeid;
• koostab juriidiliselt vettpidava pretensiooni müüjale;
• juhib läbirääkimisi – väga suur osa varjatud puuduste vaidlustest laheneb tegelikult kohtuvälise kompromissiga pärast seda, kui pooled kaasavad õigusnõustajad;
• esindab sind kohtus, kui kokkuleppele ei jõuta.